วิธีคำนวณดอกเบี้ยเงินกู้บ้าน MLR, MOR, MRR คืออะไร? เลือกอย่างไหนดี?

เชื่อว่าสำหรับหลายคนที่กำลังศึกษาเรื่องการกู้เงินซื้อบ้าน น่าจะเคยผ่านหูผ่านตากันมาบ้าง สำหรับเรื่องดอกเบี้ยเงินกู้บ้าน โดยเฉพาะตัวย่อ อย่าง MLR, MOR หรือ MRR บางท่านอาจพอเข้าใจหลักการคร่าวๆ ของอัตตราดอกเบี้ยเหล่านี้แล้ว แต่สำหรับบางคน อาจจะยังนั่งคิ้วขมวดกับชื่อเหล่านี้อยู่ โดยเฉพาะการคำนวณอัตราดอกเบี้ยแต่ละแบบ ในกรณีที่เราตัดสินใจกู้สินเชื่อบ้านจากธนาคารใด ธนาคารหนึ่ง

บทความนี้ จะพาคุณผู้อ่านที่กำลังสนใจกู้เงินซื้อบ้านมาทำความรู้จักอัตราดอกเบี้ยแต่ละแบบว่ามันคืออะไร และมีความแตกต่างกันอย่างไร และเราจะตัดสินใจเลือกอัตราดอกเบี้ยแบบใดให้เหมาะกับความสามารถในการชำระสินเชื่อของเรามากที่สุด

1.วิธีคำนวณดอกเบี้ยเงินกู้บ้าน

ก่อนที่เราจะตัดสินใจกู้สินเชื่อบ้านกับธนาคารเจ้าใดเจ้าหนึ่งนั้น สิ่งที่เราจำเป็นต้องทำคือการเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยของแต่ละธนาคารว่าธนาคารใดเสนอดอกเบี้ยต่ำที่สุด สินเชื่อบ้านของธนาคารใดให้ผลประโยชน์ต่อเราในฐานะผู้กู้มากที่สุด ซึ่งการจะตัดสินใจได้นั้นต้องอาศัยการคำนวนโดยนำเอาข้อมูลต่างๆ มาคิดประกอบกัน ไม่ว่าจะเป็น จำนวนวงเงินกู้ ระยะเวลาของวงเงิน อัตราการชำระรายเดือน หรืออัตราดอกเบี้ย เป็นต้น

ปัจจุบัน ธนาคารต่างๆ ที่ปล่อยสินเชื่อ รวมไปถึงบริษัทเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ หรือเว็บไซต์อสังหาริมทรัพย์ต่างๆล้วนมีระบบคำนวณสินเชื่อบ้านให้เราได้เข้าไปกรอกข้อมูลสำหรับการคำนวณได้อย่างสะดวกรวดเร็วบนหน้าเว็บไซต์เหล่านั้น

ผู้ที่สนใจคำนวณสินเชื่อบ้าน อาจจะเข้าไปใช้เครื่องคำนวณของธนาคารที่เราสนใจยื่นกู้ได้โดยตรงไม่ว่าจะเป็นระบบเครื่องคำนวณในเว็บไซต์ ธนาคารกรุงศรีอยุธยา, ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ธนาคารไทยพาณิชย์ หรือธนาคารออมสิน นอกจากนี้ คุณยังสามารถคำนวณสินเชื่อได้ผ่านระบบของเว็บไซต์อสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ไม่ว่าจะเป็น เว็บไซต์ Home.co.th, เว็บไซต์ DDproperty, เว็บไซต์ Baania.com  หรือเว็บไซต์ Thaiinterest.com เป็นต้น

สำหรับข้อมูลที่เราต้องกรอกในระบบคำนวณสินเชื่อบ้าน ก็จะมีข้อมูลจำพวก

• วงเงินกู้สูงสุด (บาท)

• ระยะเวลากู้ (ปี)

• อัตราดอกเบี้ย (เปอร์เซ็นต์)

• อัตราการผ่อน (บาท/เดือน)

ตัวอย่างระบบคำนวณสินเชื่อบ้านจากเว็บไซต์ Home.co.th

2.ดอกเบี้ยลอยตัว กับ ดอกเบี้ยคงที่ สำหรับขอสินเชื่อบ้านต่างกันอย่างไร?

คำว่า “ดอกเบี้ย” (Interest) หมายถึงอะไร คำว่า “ดอกเบี้ย” นั้น หมายถึง เงินที่คนให้กู้ได้รับเป็นค่าตอบแทนจากการปล่อยกู้ยืมเงิน หรือพูดให้ง่ายกว่าเดิม “ดอกเบี้ย” ก็คือ จำนวนเงินที่ผู้ให้กู้ ซึ่งในที่นี้คือ ธนาคารหรือไฟแนนซ์ ได้รับเป็นผลตอบแทนจากการที่ธนาคาร หรือไฟแนนซ์ให้ลูกค้ากู้ยืมเงิน นับเป็นส่วนที่นอกเหนือจากเงินที่ปล่อยให้กู้ ซึ่งผู้กู้จะต้องเสียให้กับผู้ให้กู้ โดยธนาคาร หรือสถาบันทางการเงินต่างๆ  ที่เป็นผู้ให้กู้ ก็จะกำหนดอัตราดอกเบี้ยไว้แตกต่างกัน

เราสามารถแบ่งประเภทของดอกเบี้ย ได้ออกเป็น 2 ประเภทใหญ่ๆ คือ ดอกเบี้ยแบบลอยตัว (Floating Interest Rate) และดอกเบี้ยแบบคงที่ (Fixed Interest Rate) เรามาดูกันว่าดอกเบี้ยทั้งสองแบบนี้ มีความแตกต่างกันอย่างไร และมีความสำคัญต่อการที่เราจะขอสินเชื่อบ้านอย่างไรบ้าง

2.1 ดอกเบี้ยคงที่ (Fixed Interest Rate)

อัตราดอกเบี้ยคงที่ คือ อัตราดอกเบี้ยที่จะไม่เปลี่ยนแปลงในงวดนั้นๆ หรือระหว่างช่วงระยะเวลาใดเวลาหนึ่งของอัตราดอกเบี้ยคงที่ที่คุณเลือก (เช่น ธนาคาร A คิดอัตราดอกเบี้ยคงที่ อยู่ที่ 5.40 เปอร์เซ็นต์ในช่วงระยะเวลา 3 ปีแรกของการกู้สินเชื่อบ้าน) โดยเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาที่กำหนดไว้ของอัตราดอกเบี้ยคงที่ คุณสามารถเลือกอัตราดอกเบี้ยใหม่จากอัตราที่มีอยู่ในขณะนั้นหรือเปลี่ยนเป็นอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว

ข้อดี-ข้อเสียของดอกเบี้ยแบบคงที่

• คุณจะไม่ได้รับผลกระทบจากการปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ย ดังนั้น ผู้กู้จึงมั่นใจได้ว่าการจ่ายชำระคืนในแต่ละครั้ง จะเป็นจำนวนเงินเท่าเดิมทุกครั้งตามช่วงเวลาที่กำหนด ทำให้สะดวกต่อการวางแผนเงินของตัวคุณเอง

• อัตราดอกเบี้ยแบบคงที่อาจต่ำกว่าอัตราลอยตัว ทำให้คุณได้รับผลประโยชน์จากการไม่ต้องผ่อนชำระดอกเบี้ยที่สูง

• อย่างไรก็ตามข้อเสียก็คือ หากอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัวเกิดต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยแบบคงที่ขึ้นมา ผู้กู้สินเชื่อก็ยังคงต้องชำระค่าดอกเบี้ยตามอัตราคงที่ที่ได้กำหนดไว้ตามช่วงระยะเวลาเดิม โดยไม่มีการปรับลดแต่อย่างใด

2.2 ดอกเบี้ยลอยตัว (Floating Interest Rate)

อัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว อาจขึ้น หรือลงก็ได้ขึ้นอยู่กับการเปลี่ยนแปลงตลาด และสภาพคล่องในระบบการเงินหรือสถานการณ์ทางการเงินของธนาคาร ซึ่งผู้กู้สามารถเปลี่ยนกลับมาเป็นอัตราดอกเบี้ยคงที่ได้ ยกเว้น สินเชื่อบางประเภทที่ถูกกำหนดให้ใช้อัตราดอกเบี้ยลอยตัวเท่านั้น

ข้อดี-ข้อเสียของดอกเบี้ยแบบลอยตัว

• ในกรณีที่อัตราดอกเบี้ยลดลง ผู้กู้จะสามารถชำระหนี้สินเชื่อได้เร็วขึ้น ในขณะที่ยังจ่ายเงินเท่าเดิม

• ข้อเสีย คือ หากอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัวเกิดสูงขึ้น คุณก็จะต้องจ่ายดอกเบี้ยแพงตามขึ้นไปด้วย ซึ่งต่างจากอัตราดอกเบี้ยแบบคงที่ที่ไม่มีผลต่ออัตราการผ่อนชำระรายเดือน

3.MLR, MOR, MRR คืออะไร?

3.1 ดอกเบี้ย แบบ MLR (Minimum Loan Rate)

ดอกเบี้ย แบบ MLR ย่อมาจาก Minimum Loan Rate ซึ่งหมายถึงดอกเบี้ยที่เรียกเก็บจากลูกค้าที่มีประวัติทางการเงินหรือเครดิตที่ดี มักจะมีการใช้อัตราดอกเบี้ยแบบ MLR กับเงินกู้ระยะยาวที่มีกำหนดระยะเวลาที่แน่นอน ดอกเบี้ย MLR เป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัวที่สามารถเปลี่ยนแปลงได้ตลอดตามสภาพเศรษฐกิจ ดังนั้น แต่ละธนาคารสามารถกำหนดอัตราดอกเบี้ยได้เอง ซึ่งแต่ละธนาคารอาจจะกำหนดไว้ไม่เท่ากัน

ดอกเบี้ย MLR เรียกอีกอย่างว่าเป็นดอกเบี้ยเงินกู้ขั้นต่ำ เนื่องจากมีอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่า ดอกเบี้ยแบบ MRR และ MOR ธนาคารมักจะให้อัตราดอกเบี้ยแบบ MRR กับนักธุรกิจ ผู้ประกอบการ หรือบริษัทต่างๆ แต่ก็มีบ้างเช่นกันที่ธนาคารเสนอให้ดอกเบี้ยแบบ MLR กับลูกค้ารายย่อย ถ้าสินเชื่อที่กู้มีระยะยาวและมีกำหนดระยะเวลาที่แน่นอน

3.2 ดอกเบี้ย แบบ MOR (Minimum Overdraft Rate)

ดอกเบี้ย แบบ MOR ย่อมาจาก Minimum Overdraft Rate ซึ่งหมายถึง อัตราดอกเบี้ยที่ผู้ปล่อยกู้ หรือสถาบันทางการเงินเก็บจากลูกค้าชั้นดีในวงเงินเบิกเกินบัญชี ส่วนใหญ่จะใช้สำหรับการปล่อยกู้ให้ลูกค้าซึ่งเป็นผู้ประกอบที่ต้องการขยายธุรกิจของตัวเอง โดยผู้กู้กลุ่มนี้ จะต้องมีเครดิต หรือความสามารถในการชำระหนี้สูง

3.3 ดอกเบี้ย แบบ MRR (Minimum Retail Rate

ดอกเบี้ย แบบ MRR ย่อมาจาก Minimum Retail Rate ซึ่งหมายถึง ดอกเบี้ยที่ธนาคาร หรือผู้ให้กู้เรียกเก็บจากลูกค้าทั่วไป ไว้กำหนดใช้กับเงินกู้ที่ไม่มีกำหนดคืนเงินแน่นอนหรือจนกว่าเงินต้นจะหมด ดอกเบี้ย MRR เป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัวที่สามารถเปลี่ยนแปลงได้ตลอดเวลาขึ้นอยู่ตามสภาพเศรษฐกิจ ณ เวลานั้นๆ ดังนั้น อัตราดอกเบี้ยจะไม่เท่ากันขึ้นอยู่กับแต่ละธนาคารกำหนด

ยกตัวอย่างการคำนวณดอกเบี้ย MRR

นางสาวจันทร์ส่องหล้า ต้องการซื้อคอนโดฯ ย่านลาดพร้าว จึงตัดสินใจขอกู้สินเชื่อบ้านจากธนาคารกุ๊กไก่ วงเงิน 2,000,000 บาท โดย ณ วันที่นางสาวจันทร์ส่องหล้ายื่นกู้สินเชื่อ ธนาคาร กำหนดอัตราดอกเบี้ย MRR ไว้ที่ 7 เปอร์เซ็นต์

โดยเงื่อนไขของสินเชื่อบ้านเป็นไปดังต่อไปนี้

“ปีที่ 1-3 นางสาวจันทร์ส่องหล้า ในฐานะผู้กู้สินเชื่อ ต้องชำระดอกเบี้ย 5 เปอร์เซ็นต์ต่อปี
ตั้งแต่ปีที่ 4 เป็นต้นไป นางสาวจันทร์ส่องหล้า ต้องจ่ายดอกเบี้ยในอัตรา MRR -0.25 เปอร์เซ็นต์”

จึงหมายความว่า นางสาวจันทร์ส่องหล้า ต้องจ่าย ดอกเบี้ยทั้งหมด 100,000 บาท/ปี (นับเป็น 5 เปอร์เซ็นต์ของวงเงินกู้ 2,000,000 บาท) ในช่วงสามปีแรก

โดยตั้งแต่ปีที่ 4 เป็นต้นไป นางสาวจันทร์ส่องหล้า ต้องจ่ายดอกเบี้ยในอัตรา MRR -0.25 เปอร์เซ็นต์ หรือ อัตราดอกเบี้ย 6.75 เปอร์เซ็นต์ ซึ่งหมายถึง นางสาวจันทร์ส่องหล้า ต้องจ่ายดอกเบี้ยทั้งหมด 135,000 บาท ซึ่งเป็นการปรับอัตราดอกเบี้ยจากที่กำหนดไว้เดิมในช่วงสามปีแรกที่ 5% เป็น 7% (ตามอัตราดอกเบี้ย MRR) แล้วลบด้วย 0.25% เหลือ 6.75%

สรุปคือ ตั้งแต่ปีที่ 4 เป็นต้นไป นางสาวจันทร์ส่องหล้า จะจ่ายดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นจาก ปี 1-3 ซึ่งอยู่ที่ 100,000 บาท/ปี เป็น 135,000 บาท/ปี

ดอกเบี้ย แบบ  MRR จะเป็นอัตราดอกเบี้ยสำหรับสินเชื่อสำหรับรายย่อย หรือบุคคลธรรมดา ดังนั้น ขอแนะนำให้ผู้อ่านศึกษาอัตราดอกเบี้ยแบบ MRR ไว้ให้แม่น นอกจากนี้ คุณควรเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ย MRR ของแต่ละธนาคาร ซึ่งจะต้องเป็นข้อมูลที่อัพเดตเป็นปัจจุบัน เนื่องจากธนาคารต่างๆ มีการปรับเปลี่ยนอัตราดอกเบี้ยอยู่เป็นระยะ เมื่อได้ข้อมูลอัตราดอกเบี้ย MRR มาแล้ว ลองดูว่าธนาคารใดมีอัตราดอกเบี้ย MRR ต่ำสุด และมีเงื่อนไขปลีกย่อย อื่นๆ ใดบ้างที่เหมาะกับสถานการณ์ทางการเงินของคุณ

4.เลือกอย่างไหนดี?

โดยส่วนใหญ่แล้ว ธนาคารจะเป็นผู้เสนออัตราดอกเบี้ยให้กับผู้ขอกู้หรือลูกค้าของธนาคาร โดยที่เราไม่มีสิทธิเลือก โดยลูกค้ารายย่อยที่ขอกู้สินเชื่อบ้านมักจะได้อัตราดอกเบี้ย แบบ MRR ซึ่งจะสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยแบบ MLR ยกเว้นในกรณีที่เราเป็นลูกค้าที่เครดิตดีหรือสินเชื่อที่เรากู้ มีระยะยาวและมีกำหนดระยะเวลาที่แน่นอน ทางธนาคารก็อาจเสนออัตราดอกเบี้ยแบบ MLR ให้กับเราได้เช่นกัน

อย่างไรก็ตาม อัตราดอกเบี้ยทั้งแบบ MRR ก็ดี หรือ MLR ก็ดี ล้วนเป็นอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว (Floating Interest Rate) นั่นหมายความว่า ดอกเบี้ยประเภทนี้สามารถเปลี่ยนแปลงขึ้นลงได้ตลอดเวลาขึ้นอยู่กับ สถานการณ์ของธนาคาร ณ เวลานั้นๆ ท่านผู้อ่านที่สนใจกู้สินเชื่อบ้าน จึงควรอัพเดทข้อมูลของดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านอยู่ตลอดเวลา โดยวิธีที่ง่าย และสะดวกที่สุด คือ ใช้ระบบคำนวณอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านที่มีให้เลือกใช้มากมายบนเว็บไซต์ธนาคารต่างๆ ก่อนนำตัวเลขที่ได้ของแต่ละธนาคารมาเปรียบเทียบ เพื่อหาสินเชื่อที่คุ้มค่าต่อตัวเรามากที่สุด